Mutui, 6mila giovani finora hanno ottenuto la garanzia statale: tanti o pochi?

Il Governo Draghi ha previsto per i giovani italiani una agevolazione sui mutui, per permettere loro di comprare casa più facilmente. Ma i giovani la stanno usando? Dai primi dati ottenuti solo dalla Repubblica degli Stagisti, finora 9mila under 36 hanno fatto richiesta, e 6mila di questi hanno effettivamente ottenuto la garanzia statale. Sono tanti? Sono pochi? Cerchiamo di capirlo.

La misura [qui un vademecum con tutte le principali domande/risposte su come accedervi] è entrata in vigore oltre cinque mesi fa (tecnicamente, la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale è del 26 maggio) e finalmente la Repubblica degli Stagisti è riuscita ad ottenere i primissimi dati ufficiali dalla Consap, la Concessionaria Servizi Assicurativi Pubblici, che esamina le richieste. Da premettere che Consap considera che su questa misura in realtà vi sia stato “poco più di un mese di attività” visti i tempi delle banche per lavorare le pratiche.

Ma insomma, i primi numeri ci sono: eccoli. 9.490 domande totali per accedere al fondo di garanzia mutui prima casa di cui 8.961 sottoposte da persone under 36. Le domande ammesse sono 6.139 e anche in questo caso la stragrande maggioranza, 5.797, è di giovani sotto i 36 anni. Questi numeri riguardano le pratiche ricevute da Consap nel periodo compreso tra il 24 giugno e il 15 novembre.

«Se valutate in relazione alla dimensione del mercato delle compravendite assistite da mutui in Italia, le circa 9mila domande attivate grazie al Fondo Garanzia mutui prima casa rappresentano una componente piuttosto esigua» commenta Elena Molignoni, 60 anni, bolognese, cinque figli, responsabile BU immobiliare e strategie urbane di Nomisma: «I cinque mesi, depurati dai tempi di istruttoria e, prima ancora, dalla predisposizione del prodotto finanziario da parte del sistema bancario, si possono ricondurre a tre mesi. In media negli ultimi anni pre pandemia in un trimestre si finalizzano circa 150mila compravendite, di cui 82mila assistite da mutuo da soggetti di ogni età e circa 28mila sono riconducibili a mutuatari under 36».

I numeri citati da Molignoni sono riferiti al periodo pre pandemia, quindi al 2019, perché l’anno seguente le compravendite totali – quindi sia con sia senza mutuo – hanno subito un calo di quasi l’otto per cento: quindi, spiega l'esperta, ha più senso confrontare i numeri di quest’anno con quelli di due anni fa visto che «nel 2021 il mercato ha recuperato abbondantemente quello che ha perso l’anno scorso».

Proseguendo questo ragionamento, «le 9mila domande pervenute rappresentano l’undici per cento delle compravendite assistite da mutuo su base trimestrale e il 31 per cento di quelle il cui l'acquirente mutuatario è un giovane under 36». Una valutazione, sottolinea Molignoni, che riguarda soltanto i primi cinque (in “realtà” tre) mesi. «Per poter valutare l’efficacia del provvedimento è necessario avere un consuntivo su base annuale così da scontare l’effetto novità, la scarsa conoscenza e comunicazione del prodotto, nonché i tempi necessari per finalizzare l’acquisto di un’abitazione, in media tra i cinque e i sei mesi».  Ma, insomma, osservando la situazione attuale l'esperta di Nomisma non pensa che il provvedimento stia dimostrando grande efficacia nel convincere i giovani a comprare casa.

Di diverso avviso è invece Gianluigi Chiaro, 38 anni, economista bolognese esperto di politiche abitative e di osservatori e valutazioni certificate, fondatore della startup Area Proxima specializzata in big data per le strategie urbane, consulente per la PA e per Caritas Italiana: «La misura sta funzionando» assicura alla Repubblica degli Stagisti «e per comprenderlo i dati Consap vanno confrontati con quelli a livello nazionale di fonte Crif. Nel corso degli ultimi mesi gli effetti del fondo di garanzia sono molto positivi ed è, infatti, il segmento degli under 36 che sta trainando il mercato, con una crescita di dodici punti percentuali rispetto al 2020. Se si considera il dato nazionale, più della metà delle compravendite avvenute nel 2020 è stato finanziato attraverso un mutuo, quindi delle 558mila compravendite solo circa 280mila sono quelle sostenute da mutuo. Se si considera solo un trimestre le compravendite sono circa 70mila e la quota di mutui con garanzia Consap oscilla tra l’otto e il nove per cento: numeri positivi in generale».

Insomma, secondo Elena Molignoni il bicchiere è mezzo vuoto, perché i giovani che stanno effettivamente avanzando la richiesta di ottenere questa garanzia sono numericamente pochi; secondo Gianluigi Chiaro, invece, il bicchiere è mezzo pieno perché la misura sta aiutando molti giovani a trovare una casa, cosa che senza garanzia non avrebbero potuto fare se non con l’aiuto economico delle famiglie o con risorse reddituali proprie. Ma anche Chiaro vede criticità: per esempio, considera la misura un po' «anacronistica visto il costante calo dei redditi dei nuclei più giovani, la maggiore mobilità, la tendenza a vivere in affitto».

Altro dato interessante da analizzare è quello riferito alla distribuzione territoriale delle richieste di accesso al Fondo garanzia mutui prima casa: più della metà arriva dal Nord, ben distaccato dal centro Italia fermo ad appena un quarto e seguito a ruota da Sud e isole. «La distribuzione percentuale delle domande riflette esattamente le quote di mercato delle compravendite» osserva Elena Molignoni, visto che «in media più della metà degli acquisti di casa si concentra nel Nord Italia, seguito da Centro, Sud e Isole».

«La provenienza geografica delle famiglie o dei richiedenti mutuo è sempre stata concentrata nel nord Italia» concorda Gianluigi Chiaro «perché la tendenza è quella di preferire soprattutto per giovani lavoratori l’acquisto di abitazioni dove c’è lavoro. Non deve quindi stupire la distanza tra nord e sud perché è ormai un dato di fatto da anni. Il fattore geografico non si risolve con maggiori garanzie verso le famiglie del Sud ma creando posti di lavoro che attraggano persone».

Ma in definitiva una misura come questo fondo può servire veramente per aiutare i giovani a comprare casa? O servirebbe altro? Molignoni non ha dubbi: bisognerebbe puntare sul sostegno all'affitto, e non all'acquisto. «Sarebbe utile favorire la locazione, per rispondere a una esigenza di flessibilità dettata da una prospettiva di vita meno ingessata rispetto al passato. Una locazione a costi accessibili per venire incontro al tema della precarietà del lavoro, dei bassi redditi e prevenire così forme di povertà abitativa».

Chiaro ricorda come questa agevolazione sui mutui voluta dal governo Draghi abbia una visione politica legata agli anni Novanta, mentre bisognerebbe avere ben chiara la struttura sociale italiana di oggi. Che non è proiettata verso l’acquisto: i dati 2016 dell’Indagine sui bilanci delle famiglie di Banca d’Italia mostrano come i nuclei under 34 disoccupati o con lavori precari e redditi bassi hanno una percentuale di case in affitto molto elevata.

Perché se la proprietà per alcuni resta il sogno, non è più un modello sostenibile nel lungo periodo e sarebbe opportuno, invece, sostenere le famiglie più giovani, incentivare nuove nascite e dare alloggi a canoni calmierati a lavoratori precari. «La casa oggi non è l’elemento da cui partire», spiega l’esperto di politiche abitative, «ma diventa, spesso, quello che rende poveri dopo tutte le spese mensili. Quindi prima della casa, serve lavoro stabile e canoni sostenibili».

Per capire se la misura abbia funzionato bisognerà attendere i dati di lungo periodo per vedere che tipo di mercato sarà andata a supportare. «Quante famiglie aiuterà?» si chiede Chiaro: «Se anche fossero 200mila, bisogna ricordare che ci sono cinque milioni di contratti in affitto in Italia, ed è sulla locazione che bisogna ragionare. Bisognerebbe rivedere i contratti dal lato inquilino, dando canoni giusti ed equilibrati rispetto al proprio reddito, ma soprattutto contratti d'affitto temporanei di durata più breve, per esempio da 3 a 18 mesi. Nel target fino a 35 anni in Italia oggi c’è una metà di giovani che comprano e quindi si fissano in un luogo, ma un’altra metà che si muove, anche per fare esperienze, e manca assolutamente un’offerta che supporti questa mobilità». Non farlo comporta non adeguarsi ai tempi moderni e continuare a rincorrere un’idea di famiglia e di proprietà ferma a trenta anni fa.

Marianna Lepore