Comprare casa con la garanzia dello Stato, ecco tutte le informazioni

Il decreto Sostegni bis entrato in vigore il 26 maggio 2021 (e convertito poi in legge a fine luglio) ha introdotto la possibilità di un mutuo agevolato per i giovani che non abbiano ancora compiuto i 36 anni. Nella guida che segue – realizzata con la consulenza del notaio Giovanni Rizzi [nella foto sotto], componente della commissione consumatori del Consiglio Nazionale del Notariato – la Repubblica degli Stagisti offre ai suoi lettori un vademecum ai principali dubbi di chi si appresta a richiedere questo beneficio.

Una nota preventiva. Pur essendo la Repubblica degli Stagisti scettica rispetto al reale bisogno dei giovani italiani di comprare casa, la misura destinata agli under 36 può in effetti interessare qualcuno tra i nostri lettori. Quindi abbiamo deciso di realizzare questo vademecum a giugno 2021, poco dopo la pubblicazione del decreto sulla Gazzetta Ufficiale. Allora perché questo articolo vede la luce solo oggi, a inizio novembre? Perché in questi quattro mesi siamo rimasti in stand by, attendendo le risposte prima le risposte del Consiglio Notarile di Milano e poi quelle del Consiglio nazionale del notariato, che a sua volta era in stand by perché in attesa della circolare esplicativa dell'Agenzia delle entrate.
Dunque, di fatto, in questi mesi chi ha cercato di accedere alla misura lo ha fatto in un quadro in cui gli stessi “esperti” (le banche e i notai) brancolavano nel buio, in attesa di risposte rispetto ai punti meno chiari della normativa.

Quali sono i requisiti per richiedere il bonus prima casa per under 36?  
I benefici spettano alle persone (gli “acquirenti”) che non abbiano ancora compiuto i 36 anni nell’anno in cui è stipulato l’atto di compravendita. Di conseguenza per gli atti stipulati nel corso dell’anno 2021 il beneficio riguarda i nati dal primo gennaio 1986 in poi, mentre per gli atti stipulati dal primo gennaio al 30 giugno 2022 il beneficio riguarda i nati dal primo gennaio 1987 in poi.

C'è un limite di reddito?
L’acquirente deve avere un valore dell’indicatore della situazione economica equivalente (Isee) non superiore a 40mila euro annui.

Chi è escluso?
Chi non soddisfa tutti i requisiti richiesti per accedere alle cosìdette “agevolazioni prima casa” ossia:
a) l’immobile deve essere ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro 18 mesi dall’acquisto la propria residenza, ovvero – se diverso – in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività.
b) l’acquirente nell’atto di acquisto deve dichiarare di non essere titolare esclusivo (né in comunione col proprio coniuge) dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune ove è ubicato l’immobile acquistato;
c) l’acquirente nell’atto di acquisto deve dichiarare di non essere titolare, neppure per quote (e neppure in regime di comunione legale dei beni col proprio coniuge) su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa ovvero si impegni ad alienare, entro un anno, l’immobile a suo tempo acquistato con le agevolazioni prima casa.

E per quanto riguarda i cittadini italiani che lavorano e/o risiedono all'estero?
Le agevolazioni sono estese anche ai cittadini italiani che risiedono all'estero e che acquistano l'immobile come prima casa sul territorio italiano nonché ai cittadini italiani che lavorano all'estero per immobili siti nel luogo dove ha sede o esercita l'attività il soggetto da cui dipendono

Possono accedere alla misura anche cittadini stranieri?
Gli stranieri extracomunitari dotati di permesso di soggiorno in corso di validità (a prescindere dalla data di suo rilascio) e gli stranieri appartenenti a Stato dell’Unione Europea hanno i medesimi diritti dei cittadini italiani e quindi possono acquistare un immobile fruendo dei benefici in oggetto.

Qual è la data ultima per usufruirne?
Le agevolazioni si applicano agli atti stipulati entro il 30 giugno 2022.

È uno sconto fiscale o un bonus monetario?
Il beneficio consiste nella esenzione dall’imposta di registro (altrimenti dovuta nella misura del 2% e comunque in misura non inferiore ad mille euro se atti soggetti ad imposta di registro ovvero dovuta in misura fissa di 200 euro se atti soggetti ad IVA), nell’esenzione dalle imposte di trascrizione e catastale (altrimenti dovute nella misura fissa di 50 euro se atti soggetti ad imposta di registro ovvero dovuta in misura fissa di 200 euro se atti soggetti ad IVA). In caso di atti soggetti ad IVA viene inoltre riconosciuto un credito di imposta pari al valore dell’IVA versata per l’acquisto, che potrà o essere portato in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito o potrà essere utilizzato in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data dell’acquisto o potrà essere utilizzato in compensazione ai sensi del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241.
In caso di mutui finalizzati all'acquisto/costruzione/ristrutturazione di case di abitazione e relative pertinenze il beneficio consiste nell’esenzione dall’imposta sostitutiva prevista dall’articolo 18 del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 601 (altrimenti dovuta nella misura dello 0,25%).

Il beneficio è valido per qualsiasi tipo di abitazione?
No: sono escluse dai benefici in oggetto le abitazioni catastalmente classificate nelle categorie A/1, A/8 e A/9. Quindi abitazioni di tipo signorile con caratteristiche di pregio, ville con parchi o giardini e castelli e palazzi eminenti.

L’esclusione delle abitazioni di tipo signorile o di eminenti pregi artistici o storici non rischia di precludere la possibilità di comprare nei centri storici, dove molto spesso anche edifici normali sono posti sotto vincolo della sovrintendenza?
Non tutte le abitazioni soggette a vincolo culturale o comunque di pregio storico ed artistico sono accatastate nelle categorie A/1, A/8 e A/9. Per cui vi possono ben essere beni soggetti a vincolo acquistabili con i benefici del decreto Sostegni.

Dove/a chi va presentata la domanda? Come è possibile sapere se la propria banca aderisce al fondo?
Bisogna compilare il modulo di richiesta accesso al Fondo prima casa nelle banche aderenti all'iniziativa. Conviene quindi recarsi nella propria banca per chiedere informazioni o verificare sul sito Consap l’elenco aggiornato che oggi conta circa 215 banche aderenti.

Se si è proprietari o comproprietari di un altro immobile è possibile usufruire del bonus? Anche se l’altro immobile è in usufrutto gratuito a un familiare?
L’importante è non essere proprietari esclusivi (o in comunione con il proprio coniuge) di altre abitazioni situate nello stesso Comune ove è ubicato l’immobile da acquistare con le agevolazioni in oggetto, oppure a suo tempo acquistate fruendo delle agevolazioni prima casa.

Se si è residenti in un comune diverso dall’immobile da acquistare si può usufruire lo stesso del bonus?
Sì se l’acquirente trasferirà la propria residenza nel Comune ove è ubicato l’immobile da acquistare entro 18 mesi ovvero se l’acquirente svolge la propria attività in detto Comune: l’articolo 24 del Decreto Legge 8 aprile 2020 n. 23 e s.m.i. per contrastare le conseguenze negative derivanti dall’epidemia da Covid-19, ha previsto la sospensione del termine suddetto di 18 mesi nel periodo tra il 23 febbraio 2020 ed il 31 dicembre 2021.

I 36 anni devono essere compiuti non prima del giugno 2022 o non prima della stipula del contratto di compravendita?
I 36 anni non devono essere compiuti nell’anno in cui viene stipulato l’atto di acquisto.  

Se si compiono dopo aver fatto la richiesta ma prima di finire la compravendita, si può comunque conservare il bonus?
Nella Circolare dell’Agenzia delle entrate n. 12/E del 14 ottobre 2021 viene riportato il seguente esempio:
- Tizio, che stipulerà un atto di acquisto di un immobile ad uso abitativo nell’ottobre 2021 e compirà 36 anni di età nel dicembre 2021, non beneficerà dell’agevolazione;
- Caio, che stipulerà un atto di acquisto di un immobile ad uso abitativo nell’ottobre 2021 e compirà 36 anni di età nel gennaio 2022, al ricorrere degli altri requisiti normativamente previsti, beneficerà dell’agevolazione.

Se la casa si compra insieme a un'altra persona, ciascuna con un Isee inferiore a 40mila euro ma insieme di importo superiore, possono entrambe richiederlo e ottenerlo?
Quello dell’Isee è un requisito di carattere strettamente personale: pertanto in caso di co-acquisto l’importante è che ciascun acquirente abbia un Isee di valore inferiore a 40mila euro essendo del tutto irrilevante la circostanza che la sommatoria degli Isee di tutti i co-acquirenti superi i 40mila euro.

E se in una situazione di co-acquisto uno dei due acquirenti è privo dei requisiti, l'altro può richiederlo?
Nel caso di co-acquisto con solo alcuni acquirenti in possesso dei requisiti Under 36, le agevolazioni in oggetto si applicheranno solo alla quota dagli stessi acquistata, mentre alla quota acquistata dagli altri acquirenti (privi dei requisiti) si applicheranno le imposte nella misura ordinaria.

Sempre in una situazione di co-acquisto, se entrambe le persone che acquistano sono under 36 eleggibili per questa misura, possono acquistare un immobile del valore doppio rispetto al massimale previsto? O il massimale resta il medesimo?
Non esiste un “massimale”. L’esenzione dalle imposte di registro, di trascrizione e catastale è totale, mentre il credito di imposta per gli atti IVA è pari all’intero importo dell’IVA dovuta.

Le banche potranno ancora chiedere la firma di un genitore come “ulteriore” garante?
No. I mutui garantiti dal fondo non possono prevedere la presenza di un garante.

Lo sconto concerne tutta la fase di acquisto, dal contratto preliminare all'atto di compravendita e al mutuo bancario?
Se per l’acquisto si chiede il mutuo si fruisce dell’esenzione dall’imposta sostitutiva dello 0,25% a prescindere dalla circostanza che il bene ipotecato sia stato acquistato da un privato o da una ditta. Per godere delle agevolazioni under 36 sui mutui debbono ricorrere tutte le condizioni per poter accedere alle agevolaizoni prima casa nel caso di acquisto, quindi residenza nel comune, impegno a trasferirsi nei 18 mesi, non possesso di altra casa nel comune, non fruizione delle agevolazioni per altri acquisti etc.

C'è differenza se si compra da un privato o da una ditta?
Se si acquista da un privato (o da una ditta in caso di cessione esente da IVA) si fruisce dell’esenzione dalle imposte di registro, di trascrizione catastale. Se si compra da una ditta (con atto soggetto ad IVA) oltre che dell’esenzione dalle imposte di registro, di trascrizione catastale, si fruisce di un credito di imposta pari all’IVA pagata.

Può accedere alla misura una persona con qualsiasi tipo di contratto, sempre con un Isee inferiore ai 40mila euro? Anche un lavoratore autonomo può richiederlo?
Il decreto sostegni bis estende l'accesso al Fondo Consap a chi non ha compiuto ancora 36 anni con un Isee fino a 40mila euro. In una prima stesura l’accesso al fondo era concesso ai giovani di età inferiore ai 35 anni e titolari di un rapporto di lavoro atipico. Il decreto Sostegni bis ha però eliminato entrambi i vincoli. L'accesso è consentito anche ai lavoratori autonomi fino a fine anno.
Per quanto riguarda le agevolazioni sugli acquisti si applicano a qualsiasi acquirente in possesso dei requisiti.

Se un under 36 è già proprietario di una casa, il bonus può essere richiesto ai fini della ristrutturazione?
La norma dispone l’esenzione dall’imposta sostitutiva delle imposte di registro, di bollo, ipotecarie e catastali e delle tasse sulle concessioni governative anche per i mutui erogati per la ristrutturazione di immobili ad uso abitativo relativi alle abitazioni prima casa.

Se a richiedere l'aiuto è qualcuno che non ne ha diritto, a quali sanzioni va incontro?
In caso di insussistenza delle condizioni e dei requisiti per beneficiare delle agevolazioni o di decadenza da dette agevolazioni, sono dovute le imposte nella misura ordinaria a cui si applica una sovrattassa pari al 30 per cento delle stesse imposte. La stessa sovratassa è prevista espressamente quale sanzione per il caso di acquisto della casa, soggetto a registro o Iva, nel caso in cui non ricorrano le condizioni per avvalersi delle agevolazioni prima casa che siano state invece richieste o in caso di decadenza delle sstese, per esempio nel caso di alienazione dell’immobile prima dei cinque anni. Questa sanzione è stata estesa anche per le agevolazioni under 36 applicate ai mutui.

Marianna Lepore

Foto di apertura: di cocoparisienne da Pixabay